Eine Werkswohnung wird von manchen Unternehmern für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter angeboten. Sie kostet entweder nur wenig Miete oder ist sogar kostenfrei. In Zeiten von Fachkräftemangel und knappem Wohnraum kann sie für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer ein Anreiz zum Abschluss eines Arbeitsvertrags mit dem anbietenden Unternehmen sein. Eine Mietwohnung wird dann zur Werkswohnung, wenn der Grund für den Mietvertrag das Arbeitsverhältnis ist. Je nach Art der Werkswohnung gelten unterschiedliche Gesetze hinsichtlich der Kündigung und angepasstes Mietrecht.
Vermieter der Werkswohnung und Arbeitgeber
Es besteht keine Notwendigkeit, dass Arbeitgeberinnen oder Arbeitgeber gleichzeitig auch die Vermieterinnen oder Vermieter sind. Wichtig ist aber, dass zwischen den vermietenden und den Arbeit gebenden Personen eine rechtliche Beziehung besteht:
- Es gibt einen Werkförderungsvertrag zwischen den beiden Parteien.
- Es besteht ein Belegungsrecht.
- Die Arbeitgeberin bzw. der Arbeitgeber ist beteiligt an der Wohnbaugesellschaft, die die Wohnung / den Wohnraum vermietet.
Sind die Wohnungen funktionsgebunden, haben die Vermieter keinen Einfluss auf die Auswahl der Endmietparteien oder auf den Inhalt der Endmietverträge.
Arbeitsvertrag und Mietvertrag der Werkswohnung
Der Arbeitsvertrag und der Mietvertrag für die Werkswohnung hängen zusammen. Letzterer käme ohne Ersteren schließlich nicht zustande. Allerdings sind sie insoweit unabhängig voneinander, als die Beendigung des Arbeitsvertrags automatisch auch die Kündigung des Mietvertrags bedeuten würde oder umgekehrt. Beide Verträge müssen einzeln gekündigt werden, falls es sich nicht um mietfreie Dienstwohnungen handelt.
Unterschied Werkswohnungen und mietfreie Dienstwohnung
Werkswohnungen sind stark vergünstigte Mietwohnungen, die an Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer eines bestimmten Unternehmens vermietet werden. Hier wird zwischen der normalen bzw. allgemeinen Werkwohnung, die für beliebige Angehörige der Belegschaft gedacht ist, und der funktionsgebundenen Werkwohnung entschieden. Letztere ist für Mitarbeitende gedacht, deren Anwesenheit im Gebäude notwendig ist. Dazu zählen etwa die Heimleitung, Portiers oder Hausmeisterinnen und Hausmeister.
Die mietfreie Dienstwohnung wiederum wird vor allem an hohe Beamte vergeben. Diese zahlen keine Miete im Mietverhältnis, sind unter Umständen aber verpflichtet, in der jeweiligen Dienstwohnung zu leben. Man spricht dann von der Repräsentationspflicht.
Die Kündigung der Werksmietwohnung
Eine funktionsgebundene Werksmietwohnung darf von der Vermieterin bzw. vom Vermieter nicht gekündigt werden, solange das Arbeitsverhältnis noch besteht. Nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses jedoch beträgt die Kündigungsfrist für die Werkswohnung lediglich einen Monat, ohne dass die Mieterin bzw. der Mieter das Recht auf einen Einspruch gegen die Kündigung hat, wie in §574 BGB festgelegt ist.
In einer allgemeinen Werkmietwohnung hingegen beträgt die Kündigungsfrist für das Mietverhältnis laut § 576 Abs. 1, Nr. 1 BGB für die ersten zehn Jahre drei Monate. Nach dieser Frist läuft das Sonderkündigungsrecht für die Vermieterin oder den Vermieter aus, ab dann gelten die allgemeinen Bestimmungen im Mietrecht.
Oft kommt es zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Unternehmen und einem Arbeitnehmer oder einer Arbeitnehmerin, wenn eine Mieterin oder ein Mieter nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses aus der Werkswohnung ausziehen soll. Schließlich haben sie hier oft über Jahre ihren Lebensmittelpunkt eingerichtet. Strittige Fälle werden vor dem Arbeitsgericht geklärt. Um hier langwierige Verfahren zu verhindern, lohnt es sich, alle Regelungen zum Überlassen der Wohnungen in einer Betriebsvereinbarung so transparent wie möglich festzuhalten.
Steuer: Werkswohnungen gelten als Teil des Lohns
Eine Werkswohnung ist ein geldwerter Vorteil. Das bedeutet, dass die Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber, die die günstigen Wohnungen anbieten, diesen Faktor bei der Erstellung der Lohnabrechnungen berücksichtigen müssen. Für die Bewertung der Wohnung wird die ortsübliche Miete in der jeweiligen Region herangezogen.
