Werkswohnung: Recht, Kündigung und Steuern für Arbeitgeber

Neun Prozent der Unternehmen in Deutschland stellen ihren Beschäftigten selbst Wohnraum zur Verfügung, 21 Prozent helfen bei der Suche nach einer Bleibe. Das zeigt eine Befragung des Instituts der deutschen Wirtschaft unter 826 Unternehmen aus dem Sommer 2025. Die Mitarbeiterwohnung kehrt damit als Benefit zurück, vor allem dort, wo Fachkräfte am Arbeitsort keine bezahlbare Wohnung finden.

Rechtlich ist der Begriff weniger eindeutig, als er klingt. Das BGB kennt zwei Formen mit unterschiedlichen Folgen, die Werkmietwohnung und die Werkdienstwohnung. Welche vorliegt, entscheidet über Kündigungsfristen, das zuständige Gericht und die Rechte des Betriebsrats.

Was ist eine Werkswohnung?

Eine Werkswohnung ist eine Wohnung, die ein Unternehmen mit Rücksicht auf ein bestehendes Arbeitsverhältnis überlässt. Ein günstiger Mietpreis ist häufig, gehört aber nicht zur Definition, denn maßgeblich ist allein der Grund der Vergabe.

Der Arbeitgeber muss nicht selbst Vermieter sein. Oft gehört die Wohnung einer Tochtergesellschaft oder einem Wohnungsunternehmen, bei dem er sich ein Belegungsrecht gesichert hat. Er schlägt dann die Bewohner vor, und der Eigentümer schließt den Vertrag.

Eine Sonderform ist die funktionsgebundene Variante. Sie liegt vor, wenn die Tätigkeit verlangt, dass jemand in unmittelbarer Nähe des Betriebs wohnt, etwa ein Hausmeister, der auch außerhalb seiner Arbeitszeit bei Störungen eingreifen muss.

Abgrenzung zu verwandten Begriffen

Wie die Parteien den Vertrag überschreiben, spielt keine Rolle. Das Bundesarbeitsgericht stellt auf den tatsächlichen Inhalt der Vereinbarung ab (BAG, Beschluss vom 28.11.2007, 5 AZB 44/07).

Wie verbreitet sind Werkswohnungen?

Die aktuellste Datenbasis ist der Bericht „Mitarbeiterwohnen in Deutschland“ (IW-Trends 1/2026). Neben den 9 Prozent mit eigenem Angebot unterstützen 21 Prozent der Unternehmen indirekt, etwa über Mietbörsen oder Zuschüsse zu Maklerkosten. Im Norden stellen 15 Prozent der Betriebe Mitarbeiterwohnungen, im Westen nur 4 Prozent.

Eine schnelle Ausweitung erwarten die Autoren nicht, weil nur rund 4 Prozent der Unternehmen ohne Angebot in den nächsten fünf Jahren Wohnraum bereitstellen wollen. Als Hürden nennen diese vor allem ungünstige Bedingungen bei der Anmietung und fehlende Kooperationspartner.

Vorteile

Eine Wohnung in Betriebsnähe kann den Ausschlag geben, wenn Bewerber am Standort sonst nichts Bezahlbares finden. Wer eingezogen ist, überlegt sich einen Wechsel zweimal, weil dann auch die Wohnung auf dem Spiel steht.

Steuerlich ist die verbilligte Überlassung günstiger als eine Gehaltserhöhung. Liegt der ortsübliche Mietwert bei 900 Euro und zahlt der Arbeitnehmer 600 Euro, bleibt der Vorteil von 300 Euro im Monat lohnsteuerfrei, während eine Bruttoerhöhung in gleicher Höhe voll versteuert und verbeitragt würde. Bei Werkdienstwohnungen kommt hinzu, dass Personal für Notfälle vor Ort ist.

Nachteile und Risiken

Eigene Werkswohnungen binden Kapital und macht das Unternehmen zum Vermieter mit allen Pflichten bis zur Nebenkostenabrechnung. Da der Mieterschutz nicht mit dem Arbeitsverhältnis endet, lässt sich eine Wohnung nach dem Ausscheiden oft nicht sofort für die Nachfolge freimachen.

Für Beschäftigte entsteht eine doppelte Abhängigkeit, weil sie mit dem Job unter Umständen auch die Wohnung verlieren. Daraus entstehen leicht Konflikte, weshalb die Regeln für das Ausscheiden vor dem ersten Einzug feststehen sollten.

Werkswohnung und der rechtliche Rahmen

Hier greifen Mietrecht und Arbeitsrecht ineinander, und welche Regeln gelten, hängt von der Form ab.

Werkmietwohnungen und Mietverhältnis

Arbeitsvertrag und Mietvertrag sind getrennte Verträge, sodass die Beendigung des Arbeitsverhältnisses das Mietverhältnis nicht automatisch beendet. Eine Klausel, die beides koppelt, nützt dem Vermieter nichts, weil er sich auf eine solche auflösende Bedingung nach § 572 nicht berufen kann. Zulässig ist ein Zeitmietvertrag nach § 575, wenn die Wohnung danach an andere Beschäftigte gehen soll und der Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird.

Kündigung nach § 576 BGB

Solange das Arbeitsverhältnis besteht, gilt das allgemeine Mietrecht. Danach erlaubt § 576 verkürzte Fristen, sofern die Wohnung für einen anderen Arbeitnehmer benötigt wird:

• Bei einer Wohndauer unter zehn Jahren ist sie bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündbar.
• Eine funktionsgebundene Wohnung ist bis zum dritten Werktag zum Ende desselben Monats kündbar.

Die Vorschrift verkürzt nur die Frist. Einen Kündigungsgrund nach § 573 braucht die Vermieterseite weiterhin, wobei der Bedarf für andere Beschäftigte dieses berechtigte Interesse begründen kann. Der Mieter darf nach § 574 wegen einer Härte widersprechen, und dabei zählen nach § 576a auch die Interessen des Arbeitgebers. Ausgeschlossen ist der Widerspruch bei funktionsgebundenen Wohnungen und dann, wenn der Mieter selbst ohne Anlass gekündigt oder dem Arbeitgeber einen Kündigungsgrund gegeben hat.

Werkdienstwohnung

Nach § 576b endet das Wohnrecht grundsätzlich mit dem Arbeitsvertrag. Hat der Beschäftigte die Wohnung aber überwiegend selbst möbliert oder lebt er dort mit seiner Familie, gelten für die Beendigung die Regeln des Mietrechts entsprechend. Streitigkeiten fallen ins Arbeitsrecht und gehören vor das Arbeitsgericht (§ 2 ArbGG).

Mitbestimmung des Betriebsrats

Nach § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG bestimmt der Betriebsrat mit, wem eine Mitarbeiterwohnung zugewiesen wird, wann sie gekündigt wird und welche Nutzungsbedingungen gelten. Ob das Unternehmen überhaupt Mitarbeiterwohnungen anbietet, entscheidet es allein. Kündigt der Arbeitgeber ohne vorherige Einwilligung des Betriebsrats, ist das nach überwiegender Auffassung unwirksam, und bei fehlender Einigung entscheidet die Einigungsstelle.

Steuer und Sozialversicherung

Eine verbilligte Wohnung ist ein geldwerter Vorteil. Seit dem 1. Januar 2020 entfällt der Sachbezug nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG aber, wenn die gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen erreicht und diese höchstens 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten beträgt. Zahlen Beschäftigte weniger, wirkt das Drittel wie ein Freibetrag. Bei 900 Euro ortsüblichem Mietwert und 500 Euro Zahlung sind deshalb nur 100 Euro im Monat steuerpflichtig.

Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (BT-Drs. 21/6807) befasst sich laut Kurzmeldung des Bundestags nicht mit den Sonderregeln für Werkmietwohnungen (Stand Oktober 2026).

Mitarbeiterwohnungen einführen: Regeln für die Praxis

1. Die Form vor dem ersten Vertrag festlegen: Eine Werkdienstwohnung passt nur, wenn die Tätigkeit Anwesenheit vor Ort auch außerhalb der Arbeitszeit verlangt.
2. Den ortsüblichen Mietwert per Mietspiegel belegen und den eigenen Mietpreis auf mindestens zwei Drittel davon ansetzen. Steigt der Mietspiegel, wandert die Grenze mit.
3. Statt einer Kopplungsklausel einen Zeitmietvertrag mit schriftlich genanntem Grund prüfen.
4. Vergabekriterien, Nutzungsbedingungen und das Verfahren beim Ausscheiden mit dem Betriebsrat in einer Betriebsvereinbarung regeln.
5. Einen steuerpflichtigen Restvorteil in der Lohnabrechnung erfassen.
6. Ohne eigenen Bestand mit einem Belegungsrecht oder einem Zuschuss zu den Umzugskosten beginnen.

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Häufige Fragen

Müssen Beschäftigte nach dem Jobende aus der Werkswohnung ausziehen?

Nicht automatisch. Die Vermieterseite muss kündigen und braucht dafür einen Grund. § 576 verkürzt lediglich die Frist, wenn die Wohnung für andere Beschäftigte gebraucht wird.

Ist eine verbilligte Mitarbeiterwohnung steuerpflichtig?

Nur wenn der Mietpreis unter zwei Drittel des ortsüblichen Werts liegt oder dieser 25 Euro je Quadratmeter übersteigt. Dann wird der Vorteil als Sachbezug versteuert.

Was unterscheidet Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen?

Für Werkmietwohnungen gibt es ein eigenes Mietverhältnis, die Werkdienstwohnung ist Teil des Arbeitsvertrags.

Hat der Betriebsrat ein Mitspracherecht?

Ja, bei Zuweisung, Kündigungen und Nutzungsbedingungen, nicht aber bei der Frage, ob das Unternehmen überhaupt Wohnungen anbietet.

Fazit

Ob sich das Angebot lohnt, entscheidet zuerst der lokale Wohnungsmarkt. Wo er die Personalsuche bremst, rechnet sie sich über den steuerfreien Mietvorteil oft besser als eine Gehaltserhöhung. Form, Miethöhe und die Regeln für das Ausscheiden lassen sich nachträglich kaum ändern und gehören deshalb vor den ersten Vertragsschluss.