Werkswohnung

Eine Werkswohnung wird von manchen Unternehmern für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter angeboten. Sie kostet entweder nur wenig Miete oder ist sogar kostenfrei. In Zeiten von Fachkräftemangel und knappem Wohnraum kann sie für Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer ein Anreiz zum Abschluss eines Arbeitsvertrags mit dem anbietenden Unternehmen sein. Eine Mietwohnung wird dann zur Werkswohnung, wenn der Grund für den Mietvertrag das Arbeitsverhältnis ist. Je nach Art der Werkswohnung gelten unterschiedliche Gesetze hinsichtlich der Kündigung und angepasstes Mietrecht.

Vermieter der Werksmietwohnung und Arbeitgeber

Es besteht keine Notwendigkeit, dass Arbeitgeberinnen oder Arbeitgeber gleichzeitig auch die Vermieterinnen oder Vermieter sind. Wichtig ist aber, dass zwischen den vermietenden und den Arbeit gebenden Personen eine rechtliche Beziehung besteht:

• Es gibt einen Werkförderungsvertrag zwischen den beiden Parteien.
• Es besteht ein Belegungsrecht.
• Die Arbeitgeberin bzw. der Arbeitgeber ist beteiligt an der Wohnbaugesellschaft, die die Wohnung / den Wohnraum vermietet.
• Bei funktionsgebundenen Werkswohnungen sind die Vermieter in der Regel an den Auswahl- und Vertragsbedingungen der Mieter beteiligt, da diese Wohnungen speziell für Mitarbeitende bereitgestellt und vermietet werden, deren Anwesenheit im Unternehmen erforderlich ist.

Sind die Wohnungen funktionsgebunden, haben die Vermieter keinen Einfluss auf die Auswahl der Endmietparteien oder auf den Inhalt der Endmietverträge.

Alles zum Thema Sachbezug

Im heutigen Arbeitsmarkt sind Mitarbeiterbindung und -wertschätzung essenziell. Geschickt gewählte Zusatzleistungen honorieren die Arbeit und bieten steuerliche Vorteile für beide Seiten. In unserem ausführlichen Artikel erhältst du weiterführende Informationen.

Zum Sachbezug

Arbeitsvertrag und Mietvertrag der Werkswohnung

Der Arbeitsvertrag und der Mietvertrag für die Werksmietwohnung hängen zusammen. Letzterer käme ohne Ersteren schließlich nicht zustande. Allerdings sind sie insoweit unabhängig voneinander, als die Beendigung des Arbeitsvertrags automatisch auch die Kündigung des Mietvertrags bedeuten würde oder umgekehrt. Beide Verträge müssen einzeln gekündigt werden, falls es sich nicht um mietfreie Dienstwohnungen handelt.

Unterschied Werkswohnungen und mietfreie Dienstwohnung

Werkswohnungen und mietfreie Dienstwohnungen sind zwei unterschiedliche Konzepte zur Bereitstellung von Wohnraum durch Arbeitgeber, die jeweils spezifische Zielgruppen und Regelungen haben.

Werkswohnungen:

• Definition: Die Wohnungen sind stark vergünstigte oder kostenfreie Mietwohnungen, die von Unternehmen für ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bereitgestellt werden.
• Zielgruppe: Diese Wohnungen sind in erster Linie für die allgemeine Belegschaft gedacht und können sowohl an reguläre Angestellte als auch an bestimmte Gruppen von Mitarbeitern vergeben werden.
• Konditionen: Der Mietpreis ist in der Regel deutlich reduziert im Vergleich zu marktüblichen Mietpreisen, oder die Wohnungen werden kostenfrei zur Verfügung gestellt. Die Mietverträge sind meist an das Arbeitsverhältnis gebunden; das bedeutet, dass der Mietvertrag endet, wenn das Anstellungsverhältnis beendet wird.
• Funktionsgebundenheit: Es gibt allgemeine Werksmietwohnungen für die breite Belegschaft und funktionsgebundene Mitarbeiterwohnungen, die für Arbeitnehmer vorgesehen sind, deren Arbeitsaufgaben eine ständige Anwesenheit im Unternehmen erfordern, wie etwa Hausmeister oder Sicherheitskräfte.

Mietfreie Dienstwohnung:

• Definition: Mietfreie Dienstwohnungen sind Wohnungen, die von Arbeitgebern, meist von öffentlichen Institutionen oder hohen Beamten, ohne Mietzahlung zur Verfügung gestellt werden.
• Zielgruppe: Diese Wohnungen werden häufig an hohe Beamte, Führungskräfte oder in einigen Fällen auch an Personen vergeben, deren berufliche Stellung ein gewisses Maß an Repräsentation erfordert.
• Konditionen: Die Mieter zahlen keine Miete für diese Wohnungen, sind jedoch oftmals verpflichtet, dort zu wohnen, um ihre dienstlichen Aufgaben ordnungsgemäß erfüllen zu können. Diese Verpflichtung wird oft als Repräsentationspflicht bezeichnet.
• Verbindung zum Arbeitsverhältnis: Während der Wohnraum in der Regel für die Dauer des Dienstverhältnisses bereitgestellt wird, können spezifische Regelungen für die Nutzung und Kündigung des Mietverhältnisses bestehen. Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses kann es unterschiedliche Regelungen für das Verlassen der Wohnung geben.

Zusammenfassend unterscheiden sich Werkswohnungen und mietfreie Dienstwohnungen hauptsächlich durch ihre Zielgruppen, die Mietkonditionen und die Art der Verpflichtungen, die mit dem Wohnraum verbunden sind. Sie bieten einen vergünstigten oder kostenlosen Wohnraum für die Mitarbeiter eines Unternehmens, während mietfreie Dienstwohnungen vor allem eine Repräsentations- und Dienstpflicht für hochrangige Beamte und Führungskräfte darstellen.

Die Kündigung der Werksmietwohnung

Eine funktionsgebundene Werkmietwohnung darf von der Vermieterin bzw. vom Vermieter nicht gekündigt werden, solange das Arbeitsverhältnis noch besteht. Nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses jedoch beträgt die Kündigungsfrist für die Werkswohnung lediglich einen Monat, ohne dass die Mieterin bzw. der Mieter das Recht auf einen Einspruch gegen die Kündigung hat, wie in §574 BGB festgelegt ist.

In einer allgemeinen Werkmietwohnung hingegen beträgt die Kündigungsfrist für das Mietverhältnis laut § 576 Abs. 1, Nr. 1 BGB für die ersten zehn Jahre drei Monate. Nach dieser Frist läuft das Sonderkündigungsrecht für die Vermieterin oder den Vermieter aus, ab dann gelten die allgemeinen Bestimmungen im Mietrecht.

Oft kommt es zu Rechtsstreitigkeiten zwischen Unternehmen und einem Arbeitnehmer oder einer Arbeitnehmerin, wenn eine Mieterin oder ein Mieter nach Beendigung des Angestelltenverhältnisses aus der Werksmietwohnung ausziehen soll. Schließlich haben sie hier oft über Jahre ihren Lebensmittelpunkt eingerichtet. Strittige Fälle werden vor dem Arbeitsgericht geklärt. Um hier langwierige Verfahren zu verhindern, lohnt es sich, alle Regelungen zum Überlassen der Wohnungen in einer Betriebsvereinbarung so transparent wie möglich festzuhalten.

Steuer: Werkswohnungen gelten als Teil des Lohns

Eine Werksmietwohnung ist ein geldwerter Vorteil. Das bedeutet, dass die Arbeitgeberinnen und Arbeitgeber, die die günstigen Wohnungen anbieten, diesen Faktor bei der Erstellung der Lohnabrechnungen berücksichtigen müssen. Für die Bewertung der Wohnung wird die ortsübliche Miete in der jeweiligen Region herangezogen.

Fazit

Werkswohnungen bieten Unternehmen eine attraktive Möglichkeit, Mitarbeitende zu gewinnen und zu halten, indem sie entweder zu reduzierten Mietpreisen oder kostenfrei angeboten werden. Diese Art der Wohnraumbereitstellung kann ein wertvoller Anreiz im Wettbewerb um Fachkräfte sein, besonders in Zeiten von Fachkräftemangel und Wohnraummangel. Der Mietvertrag für eine Werkswohnung ist eng mit dem Arbeitsvertrag verknüpft, da er häufig nur im Zusammenhang mit dem Arbeitsverhältnis besteht und mit dessen Beendigung endet. Es ist wichtig, zwischen allgemeinen Werkswohnungen und funktionsgebundenen Dienstwohnungen zu unterscheiden, da letztere an spezifische Arbeitsfunktionen gebunden sind und besonderen Kündigungsregelungen unterliegen. Bei allgemeinen Werkswohnungen beträgt die Kündigungsfrist laut § 576 Abs. 1, Nr. 1 BGB für die ersten zehn Jahre drei Monate. Nach dieser Frist endet das Sonderkündigungsrecht für die Vermieter, und es gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Bei der Vergabe von Werkswohnungen müssen auch steuerliche Aspekte beachtet werden, da diese als geldwerter Vorteil gelten. Um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte die Regelung von Werkswohnungen klar und transparent in Betriebsvereinbarungen festgelegt werden.